il sole 24 ore logoCon la recente sentenza 53 del 2014 la Corte di cassazione ha affermato che gli interventi sul muro comune, come l’apertura di una finestra o di vedute, l’ingrandimento o lo spostamento di vedute preesistenti o la trasformazione di finestre in balconi, sono espressione del legittimo uso di parti comuni per gli effetti dell’articolo 1102 del Codice civile. Con tale pronuncia la Corte Suprema ha ribadito un consolidato orientamento che negli ultimi tempi ha subito un’evoluzione significativa in relazione ai limiti previsti dal citato disposto codicistico (articolo 1102 del Codice civile) il quale consente a ciascun condomino di «servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto» sempre che ciò avvenga nel rispetto dei divieti di cui all’articolo 1120 e delle norme edilizio-urbanistiche. Per quanto attiene all’alterazione della destinazione del bene comune (limite cosiddetto qualitativo) la giurisprudenza unanime ormai da tempo insegna che, poiché i muri perimetrali di un fabbricato condominiale adempiono alla funzione di recingere l’edificio, delimitandone il perimetro, semmai anche di sorreggere le strutture e di contenere le porte, le finestre e i balconi eccetera, il singolo condomino può legittimamente utilizzare il muro comune per aprire nuove porte e finestre (Cassazione, sentenza 5122/1990) ovvero per trasformarle in balconi o in vetrine di esposizione (Cassazione, sentenza 1390/1971) anche mediante l’abbattimento del corrispondente tratto del muro che delimita la proprietà del singolo immobile (Cassazione, sentenza 2703/1989), perché queste modifiche non incidono sulla destinazione del muro (Cassazione, sentenza 420200/2005). Quanto al pari uso degli altri partecipanti al condominio (il cosiddetto limite quantitativo), sempre secondo la giurisprudenza di legittimità (Cassazione, sentenza 14107/2012), l’uso particolare e più intenso che il singolo condòmino intende trarre dal bene comune (il muro perimetrale) deve essere compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione. Quindi, in sostanza, se il singolo condòmino voglia demolire una porzione di muro per ampliare o ricavare porte o finestre o per installare vetrine nel tratto corrispondente all’immobile di sua proprietà esclusiva, si verifica solo un uso più intenso (legittimo) che non impedisce né limita l’altrui pari uso, tenuto conto delle ragionevoli prospettive offerte dalle porzioni di muro valutate in concreto. La Suprema Corte ha anche fatto un’altra importante precisazione: per queste opere modificative, sempre che non alterino la destinazione del muro, non impediscano l’altrui pari uso e/o non compromettano il decoro dello stabile, non c’è alcuna necessità di ottenere l’approvazione assembleare, trattandosi di esercizio delle facoltà inerenti al diritto dominicale su parti comuni (si veda anche la sentenza di Cassazione 3508/98); e se il condòmino intendesse comunque sottoporle all’assemblea per ragioni di civile convivenza, l’eventuale autorizzazione concessa non può che interpretarsi come mero riconoscimento dell’inesistenza di interesse e di pretese degli altri condomini a questo tipo di utilizzazione, mentre l’eventuale delibera contraria non preclude al richiedente la possibilità di attuare la modifica, indipendentemente dalla mancata impugnazione della stessa (si vedano anche le sentenze di Cassazione 1554/1997 e 3508/1999). Paolo Giuggioli

13 Responses to Condominio: Parti comuni. Non serve il sì di altri proprietari. Libertà di finestra sul muro perimetrale
  1. Buon giorno,
    ho una finestra a pian terreno che si apre sul giardino di un altro condomino, domanda:
    Se può, a che distanza può mettere un gazebo che toglie aria e visibilità alla mia finestra?

  2. BUONGIORNO. IO HO UN APPARTAMENTO CON UNA TERRAZZA, NELLA STESSA ESISTE UNA FINESTRA DELLA RAMPA DI SCALE DELLA PALAZZINA A FIANCO, CHE AFFACCIA NELLA MIA PROPRIETA’.
    IO POSSO COPRIRLA O ADDIRITTURA CHIUDERLA ?

  3. Salve
    proprietario di due appartamenti sullo stesso livello di due edifici separati da ringhiera posso collegarli eliminando la stessa.grazie

  4. Salve avendo diviso la mia casa in due piccoli appartamenti ho la necessità di aprire una seconda porta per accedere nella mia proprietà in uno corridoi dove si trova un’altro inquilino devo chiedere il permesso?
    In questa proprietà siamo solo due condmini e tra di noi non corre buon sangue che problemi puoi procurare l’altro proprietario?
    Grazie Tina.

  5. Buongiorno sono la propritaria di un negozio c1 con 2 vetrine diun palazzo di 6 piani su strada purtroppo ci sono altri 2 negozi oltre al mio tutti pagati una cifra considerevoli ma chiusi dopo un po xche passaggio inesistente e assolutamente invendibili neanche regalandoli volevo chiedere e possibile aprire due grosse finestre al posto delle vetrine ed essendo senza doppia uscita perche a ridosso del passo carraio quindi il primo negozio chiedere l’apertura di una porta nell’androne condominiale bella e che non da nessun fastidio come larticolo 1102 quindi un cambio di destinazione d’uso ntegrando il tutto alla perfezione estetica con i coloridel palazzo in questione devo chiedere i permassi ai condomini non e un palazzo di lusso anzi secindo me valorizzerebbe il tutto pensi che 10 anni fa era un buco nero di 35 mq adibito ad officina meccanica ho speso 360.000.00 buttati nel water ed ora sono proprio disperata questa e l”ultima spiaggia grazie molte x la risposta

  6. Salve, ho acquistato casa a secondo piano, ed essendo anche ultimo piano, non avendo sopra di me nessuno, sto allargando un muro portante interno sia in larghezza che in altezza. I condomini mi stanno vietando di farlo perché è scritto sul regolamento interno. Vorrei sapere se il
    Lavoro non crea danno a nessuno, i condomini posso impedirmi questo tipo di intervento? Visto che ho una relazione tecnica fatta da un ingegnere? Grazie anticipatamente.

  7. buonasera,
    abito al primo piano di un condominio, sopra di me c’è solo una mansarda che è comune, ma sull’atto di acquisto, ho l’uso di essa, anche perché l’accesso avviene solo da dentro casa mia tramite botola. Per utilizzare la mansarda, volendo aprire due finestre sul tetto a falde, è necessaria l’autorizzazione del condominio e se lo è, serve la maggioranza dei condomini o devono firmare per forza tutti? una volta ottenuto il mio scopo, è obbligatorio rifare le tabelle millesimali??? grazie

  8. Buongiorno. Vorrei aprire una porta finestra sul muro perimetrale di una mansarda di mia proprietà, che dia accesso ad un terrazzo di pertinenza ad un altro immobile ma sempre di mia proprietà.

    La mansarda al momento dispone solo di lucernari ed è facente parte di una palazzina priva di affaccio su strada in quanto circondata da altri palazzi; i condomini usufruiscono di un passaggio di servitù dal civico di uno dei suddetti palazzi.

    Chiedo quindi cortesemente se sia o meno necessaria l’autorizzazione del condominio e nel qual caso in che percentuale millesimale, totale o maggioranza ?!

    Grazie per la cortese risposta.

    Federica

  9. buonasera ho installato una vetrina esterna e volevo sapere secondo quali canoni possa essere giudicato il decoro dello stabile

  10. Certo che possono rivolgersi al giudice , è lui la persona preposta per chiedere eventualmente il ripristino delle cose comuni!! Secondo me è una causa persa leggendo l’articolo qui sopra!!

  11. Salve,
    nel caso che un proprietario del pianterreno intenda far arrivare luce, acqua e gas nella propria soffitta posta al secondo piano dell’edificio passando dentro il muro perimetrale, il proprietario del primo piano (352 millesimi) può far valere o meno i suoi diritti di passaggio nei suoi confronti?
    La ringrazio

  12. Buongiorno,
    vorrei capire se poi gli altri condòmini possono comunque rivolgersi ad un giudice qualora ritenessero di essere stati danneggiati, o che la nuova finestra deturpi il decoro dell’edificio. Se si, quali sono le reali possibilità di successo di tale azione legale? Sarebbe quindi a discrezione del giudice di pronunciarsi su un’eventuale valutazione di carattere puramente estetico?


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